10 coisas que você deveria saber sobre o mercado de investimento em imóveis

Apresentamos conceitos que precisam ser conhecidos e aprofundados para que o corretor ingresse no mercado de investimento em imóveis.

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Intermediar o investimento em imóveis é uma área de atuação promissora para corretores, que pode se manter lucrativa independente de períodos de crise econômica, uma vez que a estagnação oferece boas oportunidades de compra. Mas, assim como no investimento em ações, exige uma série de habilidades dos corretores, para que projetem com máximo de precisão os rendimentos futuros dos clientes ao fecharem negócio. Além disso, para que tenha um portfólio valorizado, capaz de captar clientes qualificados para o investimento imobiliário, é importante conseguir investimentos benéficos, ou seja, que tenham efetivo rendimento. A seguir, apresentamos os principais conceitos que devem ser conhecidos e aprofundados para que o corretor de imóveis ingresse no mercado de investimento. Confira!

Conceitos para corretores que atuam no mercado de investimento

investimento-em-imoveis1- Residenciais x Comerciais

Distinguir oportunidades de rendimento que oferecem imóveis residenciais e comerciais é importante para orientar a melhor oportunidade, sobretudo, para o investidor iniciante. Entre os comerciais, estão lojas, salas, andares corridos, depósitos e galpões, que têm velocidade de locação diferentes, sobretudo, de acordo com a região onde se encontram. Entre os residenciais, há uma série de subdivisões, como os apartamentos, segmentados em coberturas, triplex, conjugados, quarto-e-sala, kitnet, que se distinguem, principalmente, em função da infraestrutura e serviços oferecidos no entorno.

investimento-em-imoveis2- Liquidez

Avaliar a liquidez dos imóveis disponíveis para locação, ou seja, quais têm melhor saída, é importante para indicar a oportunidade mais rentável para cada cliente, uma vez têm maior demanda no mercado. Nesta análise, é importante levar em conta imóveis com mesmo perfil daqueles procurados pelo cliente. No caso de imóveis residenciais, aspectos, como padrão, localização, entre outros. No caso de imóveis comerciais, tipo de imóvel, localização, entre outros.

investimento-em-imoveis3- Avaliação patrimonial

A avaliação patrimonial e de propriedade pode ser feita por meio de metodologias usadas no mercado de ações, como valor absoluto e valor relativo. A avaliação absoluta determina o valor presente dos futuros fluxos de caixa para obter o valor intrínseco de uma ação. Já a avaliação relativa sugere que dois títulos comparáveis devem ter preços semelhantes de acordo com seus ganhos. Assim, é possível identificar os lucros que a propriedade vai gerar após as despesas operacionais. As receitas de aluguel esperadas podem ser previstas com base em propriedades comparáveis na área.

investimento-em-imoveis4- Histórico de valorização

Demonstrar o histórico de valorização dos imóveis de determinada cidade, bairro, prédio ou condomínio é um procedimento básico da negociação de imóveis com investidores. Além de justificar o valor do metro quadrado, o demonstrativo ajuda a projetar o tempo necessário para retorno do investimento. Para tanto, você pode acompanhar índices de valorização e ter em vista os valores cobrados por imóveis do mesmo padrão no local avaliado.

investimento-em-imoveis5- Taxa de vacância

Entre os elementos avaliados por investidores, está a taxa de vacância dos imóveis de um prédio ou condomínio, ou seja, a relação entre o volume de imóveis disponíveis e o volume total existente no local. Este indicador contribui para o investidor prever as condições de oferta e de procura. Se a taxa é baixa, quer dizer que a maioria das unidades estão alugadas. Se é alta, significa que o empreendimento tem poucas unidades ocupadas.

investimento-em-imoveis6- Absorção

A absorção é a quantidade de inventário, metragem quadrada ou unidades que estão ocupadas durante um período de tempo específico em um prédio ou condomínio, calculada a partir da comparação com outro período de tempo, como fim e início de ano. A absorção líquida permite ao empresário analisar o aumento ou diminuição real de espaço ocupado entre períodos. Já a absorção bruta demonstra toda a ocupação ocorrida no período.

investimento-em-imoveis7- Matemática financeira

Entre as avaliações mais complexas, estão aquelas que envolvem matemática financeira. A metodologia permite que corretores avaliem financiamentos, empréstimos, investimentos, transações, identificando oportunidades e riscos. Nesse âmbito, a principal aliada do corretor de imóveis é a calculadora HP 12C. Ela permite calcular taxas de juros simples e compostos, além de comparar alíquotas de financiamento com outras taxas, como valor do aluguel ou percentual de valorização de uma propriedade.

investimento-em-imoveis8- Amortização

Conceito importante para a orientação sobre pagamento de empréstimos, financiamentos e consórcios, a amortização consiste na redução de determinada dívida com pagamentos parciais, que devem ser feitos segundo planejamento prévio, para redução de juros que recaem sobre a dívida. Oferecer uma visão objetiva sobre a amortização pode contribuir para agilizar o fechamento do negócio, uma vez que o cliente pode ter uma visão real das perspectivas de encerramento da dívida. .

investimento-em-imoveis10- Aplicações

O chamado portfólio, carteira ou cesta de investimentos, é o conjunto de aplicações que concentra os ativos financeiros em renda fixa e/ou variável escolhidos para melhor rendimento do dinheiro. Entre as aplicações, estão os fundos imobiliários e as Letras de Crédito Imobiliário (LCI). Acompanhá-los e analisá-los é fundamental para orientar as melhores opções para cada caso, assim como os melhores momentos para se investir.  

Para se conquistar sucesso no mercado de investimentos em imóveis, é preciso conhecimento. O mesmo vale para as demais áreas de atuação do corretor no mercado imobiliário, que enfrenta uma concorrência cada vez mais qualificada. Para continuar se qualificando, siga no nosso blog!  

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